僕はいままで新築アパートを4棟建てました。いや！僕が建てたというより建ててもらいました。この4棟はすべて同じ建築士の設計です。昨日の記事に書いた、大家で焼き鳥屋オーナーでもある石垣氏（仮名）です。彼との出会いはある人の紹介なんですが、初対面は彼が手掛けてるフルリノベーション物件の現場でした。Tシャツにジーパンで作業してました😅 名刺交換はしましたが、まさかこの人と新築アパートを4棟も建てるとはその時は思いもしませんでした。
彼とのことを書く前に、アパート建築っておおまかな順番はこんな感じです。（あくまで僕のやってきた流れです）
- アパートが建てられそうな土地を探す。
- その土地の資料を請求する
- その土地の資料をもとに建築士にボリュームプランを作ってもらう。（平面図、概算見積もり）
- 収支計算をする（自己資金の割合も含めて）
- 銀行に融資の打診をする。（土地＋建物の総事業費）
- 融資承認
- まず土地の決済（ここから土地のつなぎ融資の利息支払がスタート）
- 建築士と正式な設計請負契約
- 建築士が本格的な図面作成を行う
- 建設会社数社に見積依頼
- 建設会社を決める
- 建設会社と建設工事請負契約
- 建築確認申請
- 建築確認済証受理
- 着工
- 棟上、中間検査
- 完了検査
- アパート引き渡し
これ👆最初からわかる人いないと思います(-_-;) 実際に僕は流れに身をまかせるしかできませんでした（苦笑）新築プランが最初からあって、不動産屋の仲介でまるっと契約すれば、もうちょっとシンプルだとは思いますが、その手法はやったことがありません。（否定してるわけじゃーない）
ヤバイですよね…流れに身をまかせて計画どおりに進まなかったら。。。でも僕は新築においては最初の1棟目から建築士の石垣氏（仮名）がいてくれたおかげで、合計4棟の新築アパートを竣工することが出来ましたし、それぞれで満室経営を実現しています。
それぞれの物件（新築1号～4号）でのエピソードは今後に書こうと思いますが、僕が大家としてブーストがかかったのは間違いなく彼と仕事をしたからです( ｰ`дｰ´)ｷﾘｯ 石垣氏(仮名)は建築士なんですが投資家でもあるため、デザイン的な要素と収益的な要素のバランスを取りながら計画をすすめます。私と年も近く（生まれ年は一緒）、おそらく感覚的なものが近いのだと思います。感覚が近いと「決める作業」が早くなり、サクサクと仕事が進みます。逆に感覚が違う人と仕事をすると、前になかなか進まないですよね。
この「新築アパートを建てる」って当時は周りにやっている人が少なくて、「もの凄い不安の連続」でした。でも石垣氏の発する「不思議な落ち着き」や建築士なのに「収支の事を理解してくれる」ところが僕にどれだけの安心感を与えたか計り知れません。僕が後に建てることとなる土地の打ち合わせで事務所に伺った際の事です。
僕「今回の土地は大きすぎて、総工費が大きくなりますね」
石垣氏「…。」
僕「なんかお騒がせしてすいません💦やはり厳しいですよね」
石垣氏ボソっと小さい声で「お騒がせでは終わらせませんよ。やれます」
僕「え！！大型物件になりますよ」
石垣氏「どぞ…。」きっちりと収支が成り立つプランを提示
こんな感じで「やれる時」は、彼から前進オーラが伝わってきます。逆に「やれない時」は彼からオーラが消えています。。。いままで結構な案件数を持ち込んで検証してもらってますが、だいたい最初の段階で彼のフィルーター（石垣eye）で判別されます。そうして進められる案件が決まるまでは、日ごろから僕自身でやる「土地の検索」段階からすると、数百件になっていると思います。そのうちやれるのは1～2件です。
こうやって振り返ると、大家は自分でできる事は限られているわけで、今回は建築士との事を書きましたが、ほかにもたくさんの人達が関わります。自分で出来ない事を依頼する事で「ちょっとは経済活動」してんじゃないかなぁ〜と思います😆
そして先ほども言いましたが、新築は大家としてブーストがかかります。それは土地取得から建築をして、竣工しても全部屋が空室からのスタートという恐ろしい経験を経て、大家として強くなるからです。そして、なによりその地域でナンバーワン物件を狙えます。（コレいつも意識しています！！）
コメント