沖縄の不動産はよく高いと言われています。利回りが低いともいえますね。ちなみに利回り計算はこうですね👇
① 総収益 ÷ 物件価格 ＝ 表面利回り
② 純収益 ÷ 物件価格 ＝ 純利回り（ネット利回り）
一般的に「利回り」と言われるのは①の表面利回りのことを指すと思います。これが沖縄は全体的に低いということです。たしかにポータルサイトなどを見てみると、内地の物件より感覚的に2～3％ぐらいは低いですね。
という事は不動産投資に向かないエリアとなります。でも、僕は資産家の家に生まれたわけでもなく、ごくごく一般的な中小企業のサラーリーマンなのに不動産投資を始めることができたし、現在も継続中です。なおかつFIREできちゃってます。（実は自分が一番驚いている・・・）
ではなぜ、物件が高い（利回りが低い）のに不動産投資が成り立っているかというと、ズバリ「局所的な情報」にアンテナを立てる事だと思います。箇条書きしてみました👇
- 郊外だけど意外と中心地（那覇）からアクセスがよい（中心地にいる人は気づいてない）
- 人気設備を備えた物件が少ない（地主系大家さんは気づいてない）
- 小学校、中学校が近い
- 自分が住んでる町や隣町だからこそわかる要素（潜在的需要）
- 2つ以上の特殊な需要がある
- 局所的に人口が増えている（同じ町でもさらに細かく）
- 市町村の都市計画予定エリア（開発してからは遅い）
- 職場や営業先だからこそ得た情報
- 親戚・友人・知人からのボソッと聞いた情報（相続、債務整理など）
こういった「局所的な情報」に「沖縄不動産投資の特徴」を掛け合わせていきます。挙げるとこんな感じです👇
- 沖縄の金融機関からすると事業資金融資より安心（担保力）
- 借家住まいの人が全国一多い県
- 空室率が全国一低い
- 広告費（AD）はゼロ
- RC物件がほとんどの為、融資期間が長く取れる
- 退去の際の原状回復費用がさほど掛からない（内地に比べて）
- 土地値が上がり続けているため売却益を狙える
- 物件価格の下落より元本支払いのスピードが速い
「沖縄不動産投資の特徴」はこんな感じですが、最後に「僕なりの基準」を掛け合わせます。ザっと挙げるとこんな感じです👇
- 表面利回り6％以上（鉄の掟としている）
- フリーキャッシュフローは物件価格の1.5%以上
- 5年で初期の自己資金（頭金＆諸費用）を回収する
- 築年数は15年未満（立地にもよる）
「局所的な情報」「沖縄不動産投資の特徴」「僕なりの基準」の3つを掛け合わせることで投資判断をしています。そこに立地が良くて将来性があれば条件を緩和していく感じです。沖縄でいうと「那覇」「浦添」「北谷」「豊見城」「南風原」がそれにあたります。
ここまで書いたことは年を追うごとに厳しくなってきています。言い換えると、物件が高くなって競争が激しくなってきている感じです。ザックリ言うと、同じスペックの物件が10年前より1.5倍～1.8倍くらいになっています。近いうちに2倍くらいになるかもしれません💦 10年前は高いと思っていた不動産ですが、今思うとバーゲンセールだったってことですね。投資では「あるある」みたいですが・・苦笑
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