沖縄で不動産投資ってあんまりイメージないですよね？「南の島だし」「なんとなく地域性が強そうだし」「管理って大丈夫？」「銀行が融資してくれるの？」とか県外の人は思うんじゃないかなーと勝手に考えています(笑)
ご存じの方もいるとは思いますが、沖縄は「持ち家住宅率」の最も低い都道府県です。2018年データが一番新しいみたいで、古さは否めないのですが、持ち家住宅率は44.4％で全国一低いです。（総務省統計局のデータより）という事は、借家住まいの方が全国一多い県となります！
あと、ちょっと前にも書きましたが「ホームズ」の「見える賃貸経営」の「全国の賃貸用住宅の空室率一覧」によると沖縄の空室率は11.7％と全国一低いです。ということは「借家住まいが全国一多くて、その借家の空室率が全国一低い」て事になります。これは凄い事だと思うんです。あんまりにも「南の島」すぎてノーマークだったのでは！！でも全体的に利回りが低いんです。それはイコール物件が高いんです。。。
僕は地元沖縄で不動産投資を始めたのですが、物件を買う前（2011年ごろ）はとにかく「不動産投資」関連の本は新刊がでるたびに片っ端から買って読んでましたし、ネットの記事やブログ、専門サイトのコラムも片っ端から読んでいました。どの媒体にも「利回りは10％以上ないとダメ」って書いてあります。今思えばその当時の県外は利回り10％以上の物件が結構あって、まだ「不動産投資」が過熱する前だった気がします。「本」に書いてあるような利回りの物件は当時の沖縄にはありませんでした。（今はもっと無いですけど。。。）
でも歪を見つけてしまったんです。それは「空室率が低い」「修繕費がかからない」「広告費（AD）無し」「融資期間が長い」ことです。これらをシミュレーションに反映させると、沖縄の利回り８％の物件は県外の利回り10％の物件と比較しても手残りが多いんです。
入力内容
●共通項目 フルローン １LDK 12室 家賃70,000円 管理費は家賃の5％ 税金は考慮しない
●県外 木造新築 融資期間は22年 1部屋が空室１月 修繕費は家賃1月分 ADは家賃1月分
●沖縄 RC新築 融資期間は35年 空室無し 修繕費なし AD無し
スマホなら横にして表をクリック下さい👇
ちょっと極端な比較ですし、沖縄でもたまに空室はありますし、退去があっても清掃のみとはいかない場合は修繕もします。条件も今どきではないのですが、なんとなく言いたいことが伝わればいいんですが・・(^^;
利回り低くても、「借家住まいが日本一多い」「退去が少ない」「広告費が要らない」ってことです。あと人口増加（住民登録してない人も含めて）も・・。それと沖縄はRCがほとんどなので「融資期間」が長いんです。もちろん沖縄でも耐用年数に応じて融資期間は変わるのですが、RCだと築15年でも融資期間は30年オーバーいけますよね。なんか当たり前の事を書いてる気がしてきましたが、僕自身が沖縄で10年以上、不動産投資をしてきて破綻してないから多分、あたっていると思います💦
こんな事を書くと、県外の猛者たる投資家さんに狙われないか心配になりますが、どうやら県外の金融機関は「南の島」の不動産は融資対象となっていないようです。地元沖縄の地銀も県外在住者には融資をしていないようですけどね。でも最近は海外の現金マネーが参入してきているとも聞きます。怖っ！！
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