不動産投資の種類

不動産投資は物件買わなきゃ始まらないですよね。とは言え、物件にもいろいろ種類がありますよね。「一棟アパート」「区分（マンションの一室）」「戸建一軒家」「築古リノベ物件」「駐車場」「シェアハウス」「貸倉庫」「民泊」「レンタルスペース」などなど。

たぶん、どれが一番良いとかの正解はないと思います。それぞれの手法で結果を出している大家さんもいますし、地域や属性や資産背景でも変わってきますからね。でもあえて言わせてもらうと「一棟アパート」が良いと僕は思っています。なぜかと言うと「ボリューム」と「土地」があるからです！

「ボリューム」とは「部屋数」や「売上高」です。「部屋数」が多いと空室が出てもほかの部屋で補えますよね。例えば「区分マンション」や「戸建系」だと退去があると100％⇒0％になりますよね。これが「一棟アパート」で部屋が仮に12部屋あるとすると、退去が一部屋出ても100％⇒92％になります。「なにをあたりまえのことを！」とお思いになる人がいると思いますが、お金借りてやってんだから返済しなきゃいけないわけで、「最低でも何室埋めたら返済できる」的な発想ができます。

また単純に「ボリューム」が大きいと「手残り金額」が多くなります。会計の損益計算書の一番上（トップ）の項目の「売上高＝ボリューム」が多いと、仮に利益率が低くても手残り（会計でいう当期純利益）の金額が多くなるという考え方です。薄利多売的な事ではなく、「どうせやるなら大っきい方が効率いいさ～」という考え方です。物件購入時の売主さんとの契約や銀行融資の際に交わす金銭消費貸借契約の手続きは物件の大きさが変わっても同じですからね。この時点でちょっとネジがいかれてるとたまに言われますが。。。

「土地」についてですがズバリ「減価償却しない」からです！「減価償却」って概念はサラリーマンの時は考えもしなかったのですが、投資家にとって抑えなきゃいけない要素だと思います。簡単に言うと「価値が減っていくよ！」という事だと僕は理解しています。と、いう事は「減価償却しない」とは「価値が減らないよ！」となります。むしろ沖縄では「価値が上がっているよ！」と今んところなっています。そんな土地神話みたいな書き方すると、80年代後半〜90年代前半の不動産投資を連想させてしまいますよね〜😅もちろん世代的にバブル経済の破綻とかをぼんやり覚えていますが、そんときは「投資」ではなく「投機」だったのでは？と思っています。現在の不動産投資はインカムゲイン（家賃ちゃりんちゃりん♬）で、バブルの時はキャピタルゲイン（売却してどっかーん‼）的な違いがあると思うんです。当時の「不動産投資は怖い物」的なイメージがいまだに世間ではあるのかも知れませんしね…。

そして「融資」にも関わってきます。返済（融資残高）が土地の価格まで進めばリスクは薄まったと考えることもできます。なんせ土地は減価償却（価値が減らない！）しないんですからね。（ここ大事！）いわば地主（いい響き♪）に近づいているわけですよ。融資を完済したらリスクはほとんど無く、子供や孫に感謝されますよ～。自分はたぶん〇んでるけど・・・。あと、融資の金利や期間にも影響しますが、建物も関連するのでここではさらっと流します^^;

不動産投資の種類はその時の経済事情や融資情勢で変わっていくものとは思いますが、僕が「一棟アパート」にこだわっているのはこれらの理由からです。あと、本当に一番最強なのは「軍用地投資」かもしれません。なんせ「減価償却」も「修繕」も「担保割れ」も「空室ロス」も「家賃未払い」も「賃料減額」も無いんですからね～。興味もあるしやりたいけど、まだやってないんっすよね〜。